Lukrative Kreditinvestments.
Private Immobiliendarlehen. Banken ziehen sich aus der Vergabe von Darlehen bei gewerblichen Immobilienprojekten zurück. In diese Lücke können private Investoren stoßen. Der Anreiz: attraktive Renditen, unabhängig von der Entwicklung an den Kapitalmärkten. „Weil es Projekte mit unterschiedlichen Risikoprofilen gibt, bietet der Markt ein breites Feld für jede Art von Anleger“, sagt Peter Begler, Alternatives Director bei Schroders.
„Eigentlich ist es schon eine kuriose Situation“, überlegt Peter Begler: „Wir haben europaweit einen Immobilienboom. Doch die Banken ziehen sich immer mehr aus dem Geschäft mit der Immobilienkreditvergabe zurück.“
Und das, so der Direktor Alternative Produkte beim Asset Manager Schroders, habe nicht damit zu tun, dass es angesichts der höheren Preise keine lukrativen Investments mehr gäbe. „Es ist eine Frage der Regulatorik. Denn die gestiegenen Anforderungen an das Eigenkapital durch Basel II und III sorgen dafür, dass die Kapitalkosten für Immobilieninvestitionen sowie für die Projektentwicklung immer höher und damit für die Banken zunehmend uninteressant werden. Für Anleger, die im derzeitigen Niedrigzinsumfeld nach renditeträchtigen Anlagealternativen suchen, ist das eine gute Nachricht. Sie können in die Bresche springen.“
Konkret läuft das so ab: Ein Immobilieninvestor will beispielsweise ein Objekt umwidmen, das oft einen erheblichen Anteil an unvermieteten Flächen aufweist. Er möchte also aus einer Büroimmobilie ein Mehrzweckgebäude mit Einzelhandel, Restaurants und Wohnungen machen. Diese werden als „Übergangsimmobilien“ bezeichnet. Nach einer solchen Umwidmung, so die Idee, soll der Wert des Objekts steigen, und es kann eine höhere Miete pro Quadratmeter verlangt werden.
„Dafür aber braucht der Entwickler eine Finanzierung über vielleicht zweieinhalb Jahre. Danach möchte er das Objekt zu einem höheren Preis verkaufen“, erläutert Daniel Younis, Leiter Real Estate Debt bei Schroders Deutschland. Doch ist die Bereitschaft der Banken, solche Projekte zu finanzieren, gering. „Und da solche Kreditnehmer oft auch keinen Zugang zu den öffentlichen Anleihemärkten haben, zahlen sie lukrative Zinsen für die Finanzierung“, so Younis. Hier kommt der Real-Estate-Debt-Bereich von Schroders ins Spiel. „Wir bieten die Möglichkeit, solche Projekte zu finanzieren.“
Die Aufgabe von Younis und seinen Kollegen besteht nun darin, die Immobilienprojekte mit dem besten Risiko-Rendite-Verhältnis zu finden. Dabei kommt ihnen entgegen, dass dieser Markt derzeit in Kontinentaleuropa erst langsam entsteht. Ein geringes Angebot an privaten Krediten trifft auf eine steigende Finanzierungsnachfrage.
In den USA ist der Markt bereits weiter entwickelt. Dort hat die alternative Kreditvergabe am gewerblichen Immobilienmarkt ein Volumen von etwa 4,8 Billionen US-Dollar, was rund 40 Prozent des Gesamtmarktes von zwölf Billionen US-Dollar entspricht. In Großbritannien macht die Kreditvergabe durch Nichtbanken zumindest 27 Prozent am Gesamtmarkt aus. In Europa sind es jedoch weniger als sechs Prozent.
„Wir erwarten aber, dass sowohl der britische als auch der kontinentaleuropäische Markt in den kommenden zehn Jahren wachsen und etwa die Relation am US-Markt erreichen werden“, macht Begler klar. Bei einem Gesamtvolumen von 72 Milliarden Euro wären das knapp 29 Milliarden. „Und wir sehen bereits, dass die Nachfrage nach privatem Real-Estate-Debt steigt, wobei dem eben derzeit noch ein recht begrenztes Angebot gegenübersteht. Deshalb sind die Chancen aktuell besonders gut, bei den besten und aussichtsreichsten Projekten zum Zug zu kommen“, erklärt Daniel Younis.
Insgesamt schauen Younis und seine Kollegen sich jedes Jahr rund 1000 solcher Projekte an, wobei sie in etwa zehn Prozent davon, die sie für die aussichtsreichsten halten, investieren. „Wir wollen schon sehen, dass der Wert der Immobilie durch die geplante Umbaumaßnahme wirklich steigt und dass höhere Mieten durchsetzbar sind“, erklärt der Experte. „Wir stellen uns immer die Frage, zu wie viel Euro pro Quadratmeter eine umgebaute Immobilie vermietet werden muss, damit unsere Finanzierung sicher ist und ob die entsprechende Miethöhe realistisch ist.“
Um keinen Ausfall zu riskieren, misst das Team um Younis dem Risikomanagement besondere Bedeutung bei.
Im Prinzip achten die Investmentprofis dabei auf zwei Faktoren: Auf der einen Seite ist die bestehende Verschuldung. Je höher diese ist, desto hochwertiger muss auch das Objekt sein. Und auf der anderen Seite steht das Strukturrisiko – wie riskant die Immobilie selbst ist. Hier geht es um Aspekte wie die Lage, die Ausstattung oder die Vermietbarkeit. „Insgesamt gilt es, eine Balance zu finden. Auf keinen Fall dürfen Investoren bei beiden Aspekten hohe Risiken eingehen. Deshalb müssen wir jedes einzelne Projekt und jeden Businessplan genau analysieren“, erläutert Younis.
Am Ende des Analyseprozesses steht eine Einschätzung des künftigen Potenzials der Immobilie. „Entscheidend ist, wie realistisch nach einem Umbau die geplanten Mieterhöhungen sind und wie lange das Objekt dann vermietet werden kann. Deshalb gilt es, die lokale Angebots- und Nachfragesituation ganz genau unter die Lupe zu nehmen“, erläutert der Experte. „Das entscheidet letztlich darüber, wie gut die Immobilie nach Umsetzung des Businessplans refinanzierbar oder zu verkaufen ist. Und davon hängt ja ab, ob wir unseren Kredit problemlos zurückbekommen.“
Da Immobilien auch immer von den lokalen Gegebenheiten abhängig sind, greifen Younis und seine Kollegen zusätzlich auf rund 200 Immobilienexperten von Schroders in ganz Europa und vor Ort zurück.
Sie sind dabei auf kein bestimmtes Segment des Immobilienmarktes fokussiert. „Wir sehen zwar auch, dass sich bestimmte Bereiche durch die Pandemie und strukturelle Trends stärker und andere schwächer entwickeln“, so Younis, „wir schließen aber keinen Bereich aus.“ Auch ein Einzelhandelszentrum kann, wenn der Businessplan überzeugt, als Investment infrage kommen.
Zwei grundsätzliche Risiken bleiben dennoch: zum einen die Entwicklung am Immobilienmarkt selbst, zum anderen das Zinsumfeld. „Drastische Veränderungen der aktuellen Situation können solche Projekte gefährden. Wenn die Käufer nicht mehr bereit oder in der Lage wären, die vom Projektentwickler benötigten Preise zu zahlen, könnte der in Bedrängnis geraten. Deshalb sehen wir es als unsere Aufgabe an, dass wir Investitionen finden, die eben nicht von allgemeinen Entwicklungen am Immobilienmarkt oder von der Zinsentwicklung abhängig sind“, sagt Younis.
Deshalb sei es ein gutes Risikomanagement umso wichtiger, damit nur solche Immobilien finanziert werden, die sich unabhängig von allgemeinen Trends gut behaupten können und bei Zinsänderungen keine Probleme bekommen. Younis’ Fazit: „Mit einer solchen Vorgehensweise kann eine Beimischung von Real-Estate-Debt, weil es eben nicht mit der Entwicklung am Kapitalmarkt korreliert, zur Diversifikation eines Portfolios sinnvoll sein.“
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Schroders Capital – eine Marke für alle Private Assets.
Schroders bündelt ab sofort seine spezialisierten Investment-Kapazitäten im Bereich außerbörslicher Vermögenswerte („Private Assets“) unter der neu eingeführten Marke Schroders Capital.
Dort wird das gesamte vorhandene Produktspektrum in den Segmenten Private Equity, verbriefte Produkte, vermögenswertunterlegte Finanzierungen, Private Debt, Immobilien, Infrastruktur, versicherungsgebundene Wertpapiere und BlueOrchard, einen Spezialisten für Impact Investing, zusammengefasst. Durch diese Zusammenführung wird den Wissensaustausch und die Innovationskraft im gesamten Private-Assets-Geschäft von Schroders gefördert.
Aufgrund seiner bedeutenden Rolle für die Entwicklung der Impact-Investing-Branche in den letzten 20 Jahren behält BlueOrchard seine eigenständige Markenidentität.
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Sonderveröffentlichung:
Schroder Investment Management (Europe) S.A., German Branch
Taunustor 1, 60310 Frankfurt
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Peter Begler (069/975 71 72 56)