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Anlageklasse Immobilien. Vermögende Investoren und Family Offices bauen den Immobilienanteil in ihrem Portfolio kontinuierlich aus. Warum ein Investment in die Anlageklasse Immobilien attraktiv ist und wie es intelligent umgesetzt wird, erklären Thomas Wiegelmann, Geschäftsführer bei Schroder Real Estate, und Morten Bennedsen, Professor für Familienunternehmen an der Universität INSEAD.

Schon vor 200 Jahren hat der Bankier Nathan Meyer Rothschild die Losung ausgegeben, man möge klugerweise ein Drittel seines Vermögens in Grund und Boden anlegen. Heute – in Zeiten kreativer Geldpolitik und monetärer Verwässerung – besinnen sich viele Vermögende und Family Offices auf diese Weisheit. „Laut dem UBS/Campden Wealth Global Family Office Report 2019 liegt der Anteil von direkten Immobilienanlagen im Portfolio bei den Umfrageteilnehmern im Schnitt bei rund 17 Prozent. In Europa sind es laut Studie gar 19 Prozent“, informiert Morten Bennedsen, Professor an der INSEAD.

Ein Drittel der befragten Family Offices plant kurzfristig zudem eine Ausweitung der direkten Immobilieninvestitionen. „Family Offices streben nicht allein danach, möglichst hohe Renditen zu erwirtschaften. Es geht auch darum, den Wert des Vermögens für künftige Generationen konservativ abzusichern und zu erhalten“, erläutert Bennedsen. Doch dies ist nicht der einzige Grund für ein starkes Immobilienfundament in den Portfolios. „Viele wohlhabende Familien“, erläutert Thomas Wiegelmann, Geschäftsführer bei Schroder Real Estate, „sind unternehmerisch tätig. Eine wesentliche weitere Motivation von Familienunternehmern und deren Family Offices besteht deshalb in dem Wunsch, Vermögensteile gegenüber dem operativen Familiengeschäft abzugrenzen und durch langfristig ausgerichtete und professionell gemanagte Immobilienengagements abzusichern. Dieser Trend akzentuiert sich auch aufgrund der zum Teil erheblichen Herausforderungen für Familienunternehmen durch disruptive Entwicklungen, welche die Stabilität von Geschäftsmodellen und Märkten erheblich beeinflussen können.“

Außerdem sind Generationswechsel und Übergabesituationen bei Familienunternehmen oft Anlass, einen Teil des Vermögens vom operativen Familiengeschäft zu entkoppeln. „Immobilieninvestments machen dies möglich und sind nicht zuletzt auch unter Portfoliogesichtspunkten sinnvoll“, zählt der Experte weiter auf: „Angesichts ihrer vergleichsweise niedrigen Korrelation mit den Aktienmärkten eignen sich Immobilien besonders für eine Diversifizierung der aus Aktien, Anleihen und sonstigen Alternativen bestehenden Portfolios von Family Offices.“

Vor allem die Vielfalt der Möglichkeiten überzeugt. „Sie erlauben es, die Anlageklasse Immobilien über ein breites Spektrum von Investitionsstrategien mit den entsprechenden Rendite- und Risikopotenzialen abzudecken – von ,Core‘ bzw. ,Core Plus‘ über ,Value Add‘ bis ,Opportunistisch‘“, erklärt Wiegelmann. Dabei ist es für viele Family Offices wie auch für andere institutionelle Investoren besonders interessant, dass sich mit Immobilien stabile und vergleichsweise robust prognostizierbare Cashflows – und somit solide Ausschüttungen – erzielen lassen.

In der Praxis konzentrieren sich Family Offices meist am Anfang auf erstklassige Immobilien. Haben sie dann Vertrauen in die Anlageklasse gefasst, geht die Risikokurve oft hoch, und es lassen sich im Gesamtportfolio attraktive Eigenkapitalrenditen erwirtschaften. „In den meisten Regionen, insbesondere in Europa, sind heute im Vergleich zur Anlage in Anleihen sehr attraktive Renditeaufschläge bei annehmbaren Risikoprofilen zu erzielen“, verdeutlicht Wiegelmann. Und auch ein weiterer Aspekt sei nicht zu vernachlässigen. „Die Erträge sind teilweise inflationsgeschützt, da typischerweise in Mietverträgen eine Bindung an die Entwicklung der Teuerung oder sonstiger Indizes vorgesehen ist.“

Außerdem können Family Offices Immobilienwerte heutzutage durch günstige Kredite langfristig fremdfinanzieren und so die Cash-on-Cash-Rendite und den internen Zinsfuß optimieren.

Bei der Umsetzung ihrer Immobilienstrategie haben Investoren grundsätzlich zwei Möglichkeiten. Bei indirekten Inves­titionen kaufen sie Anteile an offenen oder geschlossenen Fonds oder an börsennotierten sowie privaten Immobilienfirmen. In der direkten Variante wird eine Immobilie oder ein bestimmtes Portfolio als Direktinvestment erworben.

„Eine indirekte Investition wird oft als unkomplizierte und schnelle Lösung für eher ,passive‘ Family-Office-Investoren angesehen“, erklärt Wiegelmann. Der Vorteil liegt darin, dass vor allem bei Beteiligungen an größeren Fondsportfolios ein höherer Diversifikationsgrad erreicht werden kann. Außerdem erhalten Anleger so den Zugang zu Produkten in Spezialbereichen, Themen oder besonderen Objektarten. Und sie können aus Engagements in geografischen Gebieten wählen.

Ein weiterer Pluspunkt besteht darin, dass Fondsmanager üblicherweise aufsichtsrechtlichen Regelungen unterliegen und Governance-Standards einhalten müssen. Außerdem bewerten einige Family Offices bei börsennotierten Fonds die höhere Liquidität von Aktien und den damit verbundenen schnellen Ausstieg als vorteilhaft.

„Ein wesentlicher Nachteil der Mehrheit von indirekten Anlagen liegt in den oftmals festgelegten Laufzeiten. Dies ist für langfristig ausgerichtete Family Offices keine optimale Lösung“, analysiert Wiegelmann. Zudem bestünden Risiken, sollten sich Marktbedingungen und -werte zu dem definierten Ausstiegszeitpunkt ungünstig entwickeln.

Ein weiterer Minuspunkt könne die eingeschränkte Flexibilität indirekter Immobilieninvestments bei Änderungen von Fondsstrategie oder Anlegerpräferenz sein. „Dann ist Konsens unter den Investoren nötig. Der damit verbundene Abstimmungsbedarf birgt Risiken.“

Auch die Transparenz, so Morten Bennedsen, sei zu beachten. „Vor der Finanzkrise des Jahres 2008 waren viele Fonds als so genannte Blindpools strukturiert. Investoren stellten einem Manager also Kapital zur Verfügung, ohne vorab konkret zu wissen, wie genau entlang oftmals weit definierter Anlagegrundsätze investiert wurde. Das ging in einigen Fällen schief.“ Seither, so der Wissenschaftler, würden Family Offices und vermögende Investoren auf transparente Strukturen und einen direkten Einfluss mehr Wert legen.

„Der große Vorteil von Direktinvestments in Immobilien ist daher, dass Investoren selbst entscheiden können und wesentliche Werttreiber des Immobilieninvestments kontrollieren können“, informiert Wiegelmann. Insbesondere betreffe das die regelmäßig zu überprüfende Immobilien- und Finanzierungsstrategie, die Investmentkriterien und die konkrete Auswahl der Objekte. Aber auch die Entscheidung, wann investiert oder devestiert wird oder wann und wie Wertpotenzial bei Objekten durch Entwicklungs- oder Modernisierungsmaßnahmen sowie konkrete Vermietungen gehoben werden soll.

„Direkte Investitionen werden aber nur dann dauerhaft den gewünschten Erfolg bringen, wenn ausreichend personelle Ressourcen, einschlägige Erfahrung und Zugang zu attraktiven Investitionsgelegenheiten vorhanden ist“, macht Wiegelmann klar. Vor allem, so die Erfahrung des Experten, fehle es oftmals an einer geografisch diversifizierten oder sogar globalen Anlagestrategie.

„Wir stellen fest, dass Family Offices viele Direktinvestitionen in ihren gut bekannten regionalen Märkten umsetzen. Damit entsteht eine geografische Konzentration.“ Um die erwünschte Diversifikation zu erreichen, sei es deshalb sinnvoll, auf professionelle Investment-manager zurückzugreifen, die in ihren jeweiligen Märkten beziehungsweise bei ihrer jeweiligen Spezialisierung auf bestimmte Objekttypen eine langfristige Erfolgsgeschichte vorweisen können. Die Auswahl des richtigen Partners sei entscheidend und stelle mitunter für Family Offices eine Herausforderung dar.

Auch ein dritter Weg erlangt immer größere Bedeutung – der so genannte Club Deal. Dabei investieren mehrere Privatinvestoren oder Family Offices gemeinsam im Rahmen einer Partnerschaft oder eines Joint Venture. „Das hat mehrere Vorteile – die Investitionssumme beim einzelnen Engagement wird geringer. Dadurch ist eine stärkere Diversifikation möglich und das Klumpenrisiko sinkt. Vor allem aber können Co-Inves­toren die Expertise eines vertrauten und bekannten Lead Investors nutzen“, erläutert Wiegelmann.

Damit dies dann auch dauerhaft funktioniert, sei wichtig, dass Wertvorstellungen und Investmentansatz bei allen Partnern übereinstimmen. „Gleiche Interessen, klare Regeln und die Fähigkeiten des Lead Investors sind entscheidende Erfolgsfaktoren“, unterstreicht Wiegelmann. „Aus meiner Erfahrung schließen sich Family Offices auch gern mit Partnern zusammen, die nicht nur den Wunsch teilen, attraktive Renditen zu erwirtschaften, sondern auch einen Ruf zu verlieren haben und auf langfristige Beziehungen Wert legen.“

Für die Manager von Family Offices ist es daher wichtig, bei der Gestaltung ihrer Anlagestrategie und deren Umsetzung die wesentlichen Merkmale von direkten und indirekten Immobilieninvestitionen zu berücksichtigen. „Qualitativ hochwertige Immobilien eignen sich gut zur Erhaltung von Vermögen und können über lange Haltedauern auch beachtlichen Kapitalzuwachs generieren,” folgert Thomas Wiegelmann und schließt: „Damit stellen sie eine langfristige Einnahmequelle dar, die in dem Moment besonders relevant wird, wenn es um fundamentale und generationsübergreifende Investitionsstrategien und Ziele geht.“

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Schroder Real Estate – die Fakten.

Seit mehr als 200 Jahren pflegt Schroders die partnerschaftliche Beziehung zu seinen Kunden und bleibt seinen Prinzipien treu: ein globales, unabhängiges Unternehmen, das mit mehr als 5000 Mitarbeitern, darunter 740 Investment Professionals, in 29 Ländern präsent ist, aber lokal geführt wird.

Schroders kann seinen Anlegern Zugang zu den unterschiedlichsten Anlageklassen bieten: von traditionellen wie Aktien und Anleihen über alternative Investmentmöglichkeiten bis hin zu modernen Multi-Asset-Lösungen, alle gestützt auf intensives hauseigenes Research. Weltweit haben Anleger dem Unternehmen ein Vermögen von 496,6 Milliarden Euro anvertraut. Zum Private-Asset-Geschäft zählt das Immobiliensegment. Dort managt Schroder Real Estate ein globales Portfolio von über 18 Milliarden Euro mit einem Team von über 200 Immobilienprofis, wovon allein über 40 Mitarbeiter in der DACH-Region arbeiten. Das in Deutschland, Österreich und der Schweiz verwaltete Immobilienvermögen beträgt dabei rund vier Milliarden Euro (Stand: 30.06.2019).

Schroder Real Estate verfügt damit über eine signifikante Präsenz in Deutschland, Österreich und der Schweiz und hat in den lokalen Investmentmärkten in fast allen Asset-Klassen erfolgreich investiert. Zu den Kunden zählt auch eine Vielzahl an namhaften nationalen und internationalen Family Offices, die sich auf die langjährige Erfahrung des Unternehmens verlassen.

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Sonderveröffentlichung:

Schroder Real Estate

Dr. Thomas Wiegelmann,

Geschäftsführer bei Schroder

Real Estate, Mitglied Harvard Alumni Real Estate Board

www.schroders.com/de/de/realestate/

Foto: Adobe Stock/tamu