• Antje Annika Singer

Eine Stadt entsteht.

Immobilienentwicklung. Im Münchner Osten wächst eine Stadt in der Stadt. Das Werksviertel umfasst 38 Hektar, 600000 Quadratmeter Nutzfläche, 1000 Wohnungen und 300000 Quadratmeter Neubau. Vor dreieinhalb Jahren hatte Werner Eckart (rechts), Initiator und visionärer Kopf des Bauprojekts, seine Pläne in private wealth vorgestellt (04/13). Nun hat das Oberhaupt der Pfanni-Dynastie einen besonderen Coup gelandet.

15 Jahre suchte die Stadt München einen Platz für ein neues Konzerthaus. Vergeblich. Da steigt Werner Eckart, geschäftsführender Gesellschafter der Otto Eckart GmbH & Co. OTEC KG, in den Ring. Er bietet dem Freistaat 2015 eine geeignete Fläche in seinem Bauprojekt Werksviertel an. Dabei stellt er allerdings von vornherein klar: „Ich verkaufe nicht!“

Mit dieser Haltung bleibt er standhaft, denn „wir denken in Generationen! Hier ist unsere Familie verwurzelt. Ich kann es mir nicht leisten, im Zentrum des Werksviertels ein Grundstück abzugeben. Vom Lärmschutzkonzept bis zur Gastronomie drumherum wird doch alles auf das Konzerthaus hin abgestimmt. Was, wenn die Stadt dann ihre Pläne ändert und auf einmal eine Ruine dasteht oder sie ein Seniorenheim daraus macht?“, erklärt Eckart heute.

Schließlich akzeptieren der Freistaat und die Stadt München eine unbefristete Erbpacht. Der neue Standort wird per Handschlag mit dem Ministerpräsidenten Horst Seehofer im Februar 2016 besiegelt. „Solange dort ein hochkultureller Betrieb stattfindet, kann das auch die nächsten 1000 Jahre so laufen. Sollte das Gelände je an uns zurückgehen, dann platt und geräumt, so wie am 1. Januar 2018 die Übergabe erfolgt“, nennt Eckart die Bedingungen. Dort entsteht nun auf 5300 Quadratmetern ein Konzerthaus, das zwei Konzertsäle für 1800 beziehungsweise 600 Zuhörer beherbergen und als Stützpunkt für die Hochschule für Musik und Theater dienen soll. Alle Einnahmen aus der Pacht von jährlich geschätzten 0,6 Millionen Euro fließen in den Kulturbetrieb der Familiengesellschaft OTEC, die sich der Förderung der bildenden und Tonküns­te auf dem Gelände verpflichtet.

Für Eckart ist das eine Win-win-Situation: „Zum einen ist das Konzerthaus eine absolute Aufwertung für die gesamte Region um den Ostbahnhof, zum anderen ist es eine perfekte Symbiose mit allen anderen Kulturbetrieben hier im Werksviertel.“ Elf Live-Bühnen, etliche Studios und Übungsräume für Musiker und ein generell von der Gründer-, Medien- und Gamer-Szene geprägtes, kreatives Publikum sind jetzt schon im Viertel beheimatet. „Auch die beiden großen Symphonie-Orchester Münchens stehen hinter dem Standort. Sie sehen eine große Chance, hier musikalisch auch mal neue Wege zu gehen und ein jüngeres Publikum zu erreichen“, meint der Bauherr.

Im Dezember 2016 wurden der Bewilligungsbeschluss und der städtebauliche Vertrag unterschrieben. „Der Notartermin war ebenfalls historisch. Die Akten wurden per Schubkarre angeliefert, 1,5 Tage saßen 40 Beteiligte bei der Verlesung der Verträge“, erinnert sich Eckart schmunzelnd.

Es war ein langer Weg, bis Eckart im Januar 2013 der Öffentlichkeit das Konzept für ein neues Viertel im Münchner Osten präsentieren konnte, das er gemeinsam mit den sechs beteiligten Nachbarn und den zuständigen Behörden entwickelt hatte. Die zentrale Botschaft: Das Werksviertel wird einzigartig vielfältig, ganz anders als andere homogene Neubaugebiete. Es besteht zu je einem Drittel aus den Bereichen Arbeiten, Wohnen und Leben. Das Besondere daran: Die Vergangenheit des bis 1993 betriebsamen Industriegeländes bleibt durch Altbestand spürbar. Schließlich sollen viele Industriedenkmäler unbedingt erhalten bleiben. Erinnerungen an die Zeit, da die Familie Eckart hier ihre Pfanni-Knödel produzierte, Zündapp Motorräder montierte, Konen Kleider nähte und Optimol Schmieröl produzierte. Aber vor allem auch die kulturelle Vielfalt, die sich dort nach dieser Ära angesiedelt hat, bleibt fester Bestandteil: Künstlerateliers, Bühnen und Clubs – von Subkultur bis Hochkultur. 

Nun läuft alles wie geplant. Das Lärmschutzkonzept ist überarbeitet, ein eigenes Kraftwerk für Strom, Wärme und Kälte hat seinen Probebetrieb zu Beginn dieses Jahres aufgenommen, der Gewinner des Architekturwettbewerbs wird voraussichtlich im Spätsommer verkündet, der Rohbau der unmittelbar anliegenden Gebäude muss zum Baubeginn des Konzerthauses im Juni 2018 fertiggestellt sein. Ihre Vermietung ist zwischen 80 und 100 Prozent heute schon gesichert.

Es läuft für Werner Eckart. „Wir liegen so weit im Plan, das Viertel nimmt Form an, und auch die niedrigen Zinsen sowie der aktuelle Immobilienboom spielen uns nur in die Hände. Das Gelände ist sogar so attraktiv geworden, dass wir die Mieten um gut zehn Prozent anheben könnten. Und die gestiegenen Grundstückspreise in der Stadt haben auch einen positiven Effekt auf unsere Finanzierung.“

Der erste Bau, Werk 3, ist bereits abgeschlossen. „Es war finanziell gesehen das risikoreichste Projekt. 60 Millionen Euro mussten vorfinanziert werden. Das bestehende Gebäude wurde von zwei auf vier Stockwerke erhöht und um ein Viertel verlängert. Im Ergebnis umfasst es nun 23500 Quadratmeter Geschossfläche bei 4,5 Meter Deckenhöhe. Es gab Altschulden, ein kostenintensiver Bau von Tiefgaragenplätzen und die Sanierung von Altbestand standen bevor, und wir konnten noch nicht mit Einnahmen durch Vorvermietung kalkulieren. Außerdem mussten wir gute Mieter, Pioniere, finden, die mit Aussicht auf weitere fünf Jahre Baustelle einziehen und das Viertel bestenfalls für weitere Unternehmen attraktiv machen“, schildert Eckart die Herausforderung. „Natürlich wäre ein Neubau ökonomischer gewesen“, räumt er ein. „Aber nur auf den ersten Blick vielleicht, wenn die ökologischen Kosten für Entsorgung, Transportwege und Energieaufwand nicht mit einberechnet werden. Unser Weg war in der Gesamtbilanz in jedem Fall ökologischer, ganz abgesehen von dem Erhalt des Flairs durch die alte Bausubstanz“, resümiert Eckart.

Mittlerweile fallen die Dominosteine wie geplant. Über 50 Mieter der verschiedensten Branchen und Größen sind seit dem Frühjahr 2016 eingezogen: Allen voran Europas größte Eventagentur Avantgarde, ein Thinktank von Allianz und Munich Re, aber auch 30 Künstler, eine Augustiner-Bräu-Gaststätte und Nachtclubs. 86 Prozent der Fläche sind vermietet, die restlichen Anteile bleiben bewusst frei und werden an passendes Gewerbe für die Versorgung der künftigen Bewohner vergeben, sobald die weiteren Gebäude fertiggestellt sind. Der Mietertrag in Werk 3 wird dann bei fünf Millionen Euro im Jahr liegen. Was zu Baubeginn als riskantestes Projekt eingestuft wurde, ist nun ein Pfund, mit dem Eckart wuchern kann.

„Deshalb haben wir umgedacht“, erklärt Eckart einen strategischen Wandel. Ursprünglich sollte für jeden Bauabschnitt eine eigene Gesellschaft gegründet werden. Jede GmbH hätte während der Bauphase gehaftet, bevor das fertige Objekt dann an die Vermietungs GmbH der Hauptgesellschaft OTEC übergeben würde. So sollte das Risiko für das gesamte Projekt reduziert werden. „Im Grunde genommen war aber von vornherein klar, dass ein schwächelndes GmbH-Projekt immer von den anderen Gesellschaften aufgefangen werden würde. Ein ,krankes‘ Gebäude wäre schließlich weder schön noch förderlich für das gesamte Ensemble.“ Im Rahmen einer aktuellen Risikoanalyse stellte sich heraus, dass Werk 3 mit seiner breit gefächerten Mieterschaft sichere Einnahmen zur Deckung der Zinsen für die kommenden Bauprojekte liefern würde. „Zudem ist der Aufwärtstrend der Mietpreisentwicklung bisher ungebrochen. Jetzt können wir uns den administrativen Aufwand mit den vielen einzelnen Gesellschaften sparen.“

Eckart betont aber gleichzeitig, dass „wir nicht mietpreisoptimiert handeln“. Es ist ihm ein zentrales Anliegen, „weiter für alle Gesellschaftsschichten, Gewerbetreibende und Künstler attraktive Mieten zu verlangen, damit das Publikum gut gemischt bleibt“.

Viel scheint bei diesem Milliardenprojekt des Unternehmers nun tatsächlich nicht mehr schiefgehen zu können. „Unsere Fremdfinanzierung ist je zu einem Drittel auf 20 beziehungsweise zehn Jahre festverzinst. Mit dem restlichen Drittel zocken wir“, lacht Eckart. „Wir haben uns gegen eine Versicherung für den Fall von Zinserhöhung entschieden, stattdessen bildet die OTEC eigene Rück­lagen. Falls es zu keiner oder einer nur geringen Zinserhöhung kommen sollte, wird diese Reserve für die Tilgung der Kredite eingesetzt. Dass die Inflationsrate derzeit steigt, ist ein weiterer Pluspunkt: Meine Schulden werden dadurch – indirekt – geringer.“

2022 wird rund die Hälfte des Werksviertels, das Werner Eckart verantwortet, fertig sein. Dann folgen seine drei letzten gewerblich genutzten Bauprojekte. „Den Bau der 600 Wohnungen heben wir uns bis zum Schluss auf. Zum einen funktioniert es rein von der baulichen Logistik nicht anders. Zum anderen sind die Wohnbaurechte gegenüber der Bank meine wichtigsten Joker. Falls irgendein Liquiditätsrisiko entstehen würde, kann ich Wohnungen verkaufen. Denn für mein Gesamtkonzept ist vor allem entscheidend, dass das Werksviertel Mitte in einer Hand bleibt“, verrät Eckart.

Einem Highlight sieht er, der gern für ausgefallene Ideen zu haben ist, mit besonderer Vorfreude entgegen: „Auf dem Dach von Werk 3, in rund 25 Meter Höhe, werden in diesem Sommer ein Schafsbock, drei Schafe und zwei Lämmer auf 3500 Quadratmetern Weide ihren neuen Lebensraum beziehen. Und Bienen werden ihnen Gesellschaft leis­ten. Auch eine Almhütte wird es dort geben.“ Von dort blickt er dann hinunter auf sein Werk, das Werksviertel.   

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Nachfolge à la Eckart.

Rückblickend, erinnert sich Werner Eckart, sei der Generationswechsel in der Familie rechtzeitig erfolgt. Einfach sei es trotzdem nicht gewesen. Im Jahr 2009 habe es eine schwierigere Phase gegeben, als kurzzeitig beide Eckarts, Vater Otto und Sohn Werner, die Geschäftsführung im Familienunternehmen innehatten. Der Senior bremste damals, seine Rücklagen sollten nicht mit „waghalsigen Projekten“ riskiert werden, während der Junior in eine Photovoltaikanlage investieren wollte. Der Plan scheiterte, der Frust darüber ist noch heute ein wenig spürbar: „Ich fragte ihn, den 73-Jährigen, wann denn der richtige Zeitpunkt sei, mir die Verantwortung zu übertragen. Wie alt er denn meine zu werden?“ Die Antwort des Vaters fiel knapp aus: „130.“ Das Gespräch war beendet.

Aber ein Denkprozess war angestoßen. Aus Werner Eckarts Erfahrung ist es wichtig, „dass es keine zwei Köche gibt – generell bei der Führung eines Unternehmens, aber insbesondere, wenn eine Generation dazwischen liegt. Es liegt doch in der Natur, dass Menschen im Alter eher eine kurzfristige Sichtweise haben und zum Bedenkenträger werden. Der Jüngere beschäftigt sich dagegen in der Regel mit längerfristiger Planung und Perspektiven.“

Noch im Jahr 2009 zieht sich Otto Eckart zurück, ist offiziell noch im Aufsichtsrat und hat ein Informationsrecht. „Davon hat er aber keinen Gebrauch mehr gemacht, als er merkte, wie positiv sich alles entwickelt. Er kam nur noch zum Vergnügen ins Büro und staunte“, erklärt sein Sohn heute.

Die Übergabe sei dann weiter konsequent vollzogen worden. „Inklusive Aufgabe des Chefbüros, in das ich einzog. Ein großer Schritt für einen Menschen, der bis dahin gewohnt war, zu entscheiden und zu lenken“, betont er mit spürbar großer Achtung.

Nachfolge sei zum einen eine Holschuld der jungen Generation. „Doch elementar ist, im Gespräch zu bleiben und das gegenseitige Interesse aneinander zu bewahren und zu pflegen. Interessanterweise ähneln sich bei uns die unternehmerischen Charaktere auch über Generationen hinweg, sodass ein Grundverständnis immer da ist.“

Im Juni 2016 stirbt Otto Eckart. „Nun ist es an mir“, fügt der 49-jährige Sohn beinahe ungläubig an: „Ich schreibe seit zwei Jahren an meinem Testament und stehe vor den gleichen Fragen wie meine Vorväter.“

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Autorin: Antje Annika Singer

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